「家だけは守りたい」と思っていませんか？
「借金は整理したい。でも、家だけは絶対に手放したくない」
「住宅ローンが残っていても、個人再生は使えるのだろうか」
「個人再生をすると、家は競売にかけられてしまうのか」
このような不安をお持ちのあなたに、結論からお伝えします。
個人再生には「住宅資金特別条項（住宅ローン特則）」という制度があり、住宅ローンを払い続けることを条件に、自宅を守りながら他の借金を大幅に減額できる可能性があります。
ただし、この制度には一定の要件があります。また、タイミングを逃すと選択肢が狭まることもあります。本記事では、住宅資金特別条項のしくみ・使える条件・使えないケース・手続き中の注意点を、実務経験をふまえて解説します。
住宅資金特別条項とはどういうしくみか
個人再生は、裁判所を通じて借金を大幅に減額し、減額後の金額を原則3年（最長5年）で返済する手続きです。
通常、個人再生では「すべての借金」が対象となり、住宅ローンも例外ではありません。しかし、住宅ローンを他の借金と同様に扱ってしまうと、抵当権を持つ住宅ローン債権者（銀行など）が抵当権を実行し、自宅が競売にかけられてしまいます。
そこで民事再生法は、住宅ローンだけを再生計画の対象から切り離し、従来通りの支払いを継続することを認めるしくみを設けました。これが「住宅資金特別条項（住宅ローン特則）」です。
具体的には次のようなしくみになります。
- 住宅ローン → 従来通り（または調整した方法で）支払いを継続する
- その他の借金 → 個人再生により大幅に減額し、3〜5年で返済する
つまり、「住宅ローンはしっかり払う。その代わり、他の借金の返済を現実的な水準に再設計する」という制度です。
使えるための3つの基本要件
住宅資金特別条項を利用するには、民事再生法の規定により、次の3つの基本要件をすべて満たす必要があります。
| 要件 | 内容 | 注意点 |
|---|---|---|
| ① | 本人が所有し、居住している住宅であること | 投資用不動産や別荘は対象外。単身赴任中で家族が居住している場合は可。床面積の2分の1以上が居住用であること |
| ② | 住宅ローンが「住宅資金貸付債権」に該当すること | 住宅の建設・購入・改良のための分割払いの借入れで、住宅に抵当権が設定されているもの。事業資金目的の借入れは対象外 |
| ③ | 住宅ローン以外の抵当権が設定されていないこと | 自宅を担保に事業資金などを借り入れている場合や、マンションの管理費等の滞納により先取特権が生じている場合は利用できないことがある |
代位弁済があった場合の追加要件
住宅ローンに保証会社が付いていて、すでに保証会社が代位弁済（銀行への肩代わり払い）を完了している場合には、追加の要件があります。
代位弁済が行われた日から6か月以内に個人再生の申立てをすること（民事再生法198条2項）が必要です。なお、申立てをしても再生手続開始決定までに6か月を超えてしまった場合も利用できなくなるため、申立てのタイミングには注意が必要です。
「通知が届いた日」ではなく「代位弁済が完了した日」が起算点となる点に注意が必要です。この期間を過ぎてしまうと、住宅資金特別条項を利用できなくなります。
使えないケースの具体例
要件を満たさない場合、住宅資金特別条項は利用できません。代表的なケースを確認しておきましょう。
後順位の抵当権が設定されている場合
住宅ローン以外の借入れ（おまとめローン・事業資金など）を担保するために、自宅に抵当権が設定されている場合は原則として利用できません。後順位の抵当権者が抵当権を実行すると、住宅ローン債権者の抵当権も連動して実行されてしまう可能性があるため、家を守れなくなるからです。
マンションの管理費・修繕積立金を滞納している場合
マンションの管理費等の滞納は、区分所有者の持分に対する先取特権が生じる場合があります。これが住宅ローン以外の担保権として認定されると、住宅資金特別条項の利用が認められないことがあります。
代位弁済から6か月を超えている場合
上記のとおり、保証会社が代位弁済を完了した日から6か月を超えている場合は、住宅資金特別条項を利用できません。
投資用不動産・別荘の場合
「本人が居住するための住宅」であることが要件です。賃貸に出している投資用マンションや、週末しか使わない別荘は対象になりません。
手続き中の住宅ローンの支払いはどうなる？
個人再生手続が開始されると、原則として再生債権については返済が禁止されます（再生債権の弁済禁止、民事再生法85条）。実務上は、申立て後は開始決定を見越して返済を止めることが一般的です。では、住宅ローンはどうすればよいのでしょうか。
期限の利益を喪失する前に申立てをすることが大切です
住宅ローンの返済が滞ると、契約上の滞納回数に達した時点で「期限の利益を喪失」し、残額の一括払いを請求される状態になります。
この期限の利益を喪失した後に個人再生を申立てた場合、「弁済許可制度」（民事再生法197条3項）を利用して申立て後も住宅ローンの支払いを継続する方法が使えなくなります。
そのため、住宅ローンの返済が苦しくなってきたと感じたら、期限の利益を喪失する前に弁護士に相談し、申立ての準備を進めることが重要です。
申立て後も支払いを継続するには
期限の利益を喪失していない段階で申立てをすれば、裁判所に「弁済許可」を申し立てることで、申立て後も住宅ローンの支払いを継続できます。これにより、手続き中も住宅を維持することが可能になります。
よくあるご質問
Q1. 住宅ローンの支払いが数か月遅れています。それでも住宅資金特別条項は使えますか？
滞納がある場合でも、期限の利益をまだ喪失していなければ利用できる可能性があります。また、すでに期限の利益を喪失してしまった場合でも、「期限の利益回復型（巻き戻し型）」（民事再生法199条1項）という方法により、再生計画の弁済期間内に滞納分を分割返済するかたちで住宅資金特別条項を利用できる場合があります。ただし手続きが複雑になりますので、「もう遅いかもしれない」と思っても、まずは弁護士にご相談ください。
Q2. マンションに住んでいますが、管理費の滞納があります。問題ありますか？
管理費・修繕積立金の滞納がある場合、先取特権が生じて住宅資金特別条項の利用に支障が出ることがあります。ただし、手続き前に滞納を解消できれば問題が解決する場合もありますので、まず弁護士にご相談ください。
Q3. 住宅資金特別条項は何度でも使えますか？
民事再生法には回数を制限する規定はありません。当事務所でも、2回目の個人再生で住宅資金特別条項を適用した事例があります。ただし、2回目以降は手続きが複雑になる場合がありますので、早めのご相談をお勧めします（「なんとかして家族に家を残したい」：再度の個人再生と住宅資金特別条項の再適用）。
Q4. 自己破産でも家を守ることはできますか？
自己破産では、住宅ローンが残っている自宅を守ることは原則としてできません。住宅ローンの残っている自宅を守りながら借金を整理したい場合は、個人再生と住宅資金特別条項の利用を検討することになります。自己破産と個人再生のどちらが適しているかについては、「自己破産か個人再生か、迷ったときの判断基準」もあわせてご参照ください。
Q5. ペアローンで住宅を購入しています。この場合はどうなりますか？
ペアローンの場合、申立人本人のローン分については住宅資金特別条項の対象となります。配偶者のローン分については別途の検討が必要です。裁判所の運用にもよりますが、夫婦がそれぞれ個人再生を申立てることで対応できる場合もあります。具体的な状況については弁護士にご相談ください。
弁護士としてお伝えしたいこと
住宅資金特別条項を活用するにあたって、私がもっとも強くお伝えしたいのは「タイミング」の重要性です。
理想は、住宅ローンの支払いが苦しくなってきたと感じた段階、つまりまだ滞納が始まる前にご相談いただくことです。この段階であれば、選択肢は最も広く保たれています。
一方で、すでに住宅ローンの滞納が始まっていても、期限の利益を喪失する前、あるいは保証会社が代位弁済を完了する前であれば、住宅資金特別条項を使える可能性は十分にあります。
実務上、住宅ローンに関して最も気をつけなければならないのは「期限の利益の喪失」です。期限の利益を喪失してしまうと、個人再生の申立て後も住宅ローンを支払い続けるための「弁済許可制度」が使えなくなります。ただし、期限の利益を喪失した後でも、「期限の利益回復型（巻き戻し型）」（民事再生法199条1項）により、再生計画の弁済期間内に滞納分を分割返済するかたちで住宅資金特別条項を利用できる場合があります。手続きは複雑になりますが、「もう遅い」と諦める前に、まずご相談ください。また、保証会社に代位弁済が行われた後は、その日から6か月以内に申立てをしなければ、住宅資金特別条項そのものが使えなくなります。
こうした期限は、気づかないうちに近づいてきます。住宅ローンの滞納通知、保証会社からの連絡が届いたときは、迷わず弁護士にご連絡ください。滞納後であっても対応できる場合がありますので、「もう遅いかもしれない」と思っても、まず相談してください。
また、住宅ローン以外の借金の担保として自宅に抵当権が設定されていないか、マンション管理費の滞納がないかなど、事前に確認しておくべき点もあります。これらは弁護士が受任後に調査することも可能ですが、早めに把握しておくことで対応の選択肢が広がります。
「家を守れるかどうか」は、状況によって判断が異なります。まずは現在の状況を整理することから始めましょう。
返済額のしくみについては「個人再生の返済額はどう決まる？最低弁済額の計算方法」、個人再生を使える条件については「個人再生できる条件とは？収入の基準と不認可リスク」もあわせてご参照ください。
まずは状況を整理することから始めましょう
「住宅ローンが残っているから債務整理はできない」と思っていた方も、個人再生と住宅資金特別条項を組み合わせることで、家を守りながら借金問題を解決できる可能性があります。
大切なのは、「まだ間に合うかどうか」を早めに確認することです。タイミングによって選択肢は変わります。一人で抱え込まず、まずはご相談ください。
あゐ法律事務所では、大阪・淀屋橋にて債務整理の無料相談を承っています。住宅ローンが残っている方の個人再生についても、豊富な経験をもとにご対応いたします。
あゐ法律事務所 弁護士 竹内欣士
大阪弁護士会所属
【免責事項】本記事は、債務整理に関する一般的な情報の提供を目的とするものであり、個別具体的な法律相談に代わるものではありません。記載内容は執筆時点の法令・実務を前提としており、法改正や個別事情により結論が異なる場合があります。具体的なご判断や手続の選択については、必ず弁護士にご相談ください。